Jakarta, - Indekos adalah tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan); memondok. Sedangkan, kosan adalah tempat (rumah, kamar) yang dikoskan.
Kami asumsikan bahwa kosan yang Anda maksud adalah bentuk persewaan jangka panjang (lebih dari satu bulan). Hal ini karena jika kurang dari satu bulan, maka dapat dikategorikan sebagai “tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel”,[1] yang termasuk sebagai jasa perhotelan.[2] Dengan demikian, pajak yang dikenakan adalah pajak penghasilan (“PPh”).
PPh Kosan
Sebagaimana diatur dalam Pasal 3 angka 1 UU Harmonisasi Perpajakan yang mengubah Pasal 4 ayat (1) huruf i UU PPh, objek PPh adalah penghasilan, yaitu setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh wajib pajak, baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan wajib pajak yang bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apa pun, termasuk sewa dan penghasilan lain sehubungan dengan penggunaan harta.
Dalam pengertian sewa termasuk imbalan yang diterima atau diperoleh dengan nama dan dalam bentuk apapun sehubungan dengan penggunaan harta bergerak atau harta tak bergerak, misalnya sewa mobil, sewa kantor, sewa rumah, dan sewa gudang.
Berdasarkan ketentuan di atas, sudah jelas bahwa imbalan yang diterima dari kos-kosan termasuk objek PPh. Berkaitan pajak kos-kosan lebih lanjut diatur dalam PP 34/2017.
Pasal 2 ayat (1) PP 34/2017 diatur bahwa atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan baik sebagian maupun seluruh bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai pajak penghasilan yang bersifat final. Sebagai informasi, penghasilan pada pasal tersebut tidak termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya.
Lantas, siapa yang membayar PPh bersifat final dari kos-kosan? Jawabannya adalah wajib dibayar sendiri oleh orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan.
Besaran PPh bersifat final dari kos-kosan adalah sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan.
Menurut Pasal 4 ayat (2) PP 34/2017, jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan merupakan semua jumlah yang dibayarkan atau yang diakui sebagai utang oleh penyewa dengan nama dan dalam bentuk apapun yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya layanan, dan biaya fasilitas lainnya, baik yang perjanjiannya dibuat secara terpisah maupun yang disatukan.
PPh Atas Penghasilan yang Memiliki Peredaran Bruto Tertentu
Selain ketentuan di atas, perlu juga diperhatikan PP 55/2022. Pemerintah memberikan fasilitas atas penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh wajib pajak dalam negeri yang memiliki peredaran bruto tertentu.
Adapun, wajib pajak dalam negeri yang memiliki peredaran bruto tertentu yang dikenai PPh bersifat final sebagaimana dimaksud di atas, merupakan:
wajib pajak orang pribadi; dan
wajib pajak badan berbentuk koperasi, persekutuan komanditer, firma, perseroan terbatas, atau badan usaha milik desa/badan usaha milik desa bersama,
yang menerima atau memperoleh penghasilan dengan peredaran bruto tidak melebihi Rp4,8 miliar dalam 1 tahun.
Untuk wajib pajak orang pribadi, maka jangka waktu tertentu sebagaimana dimaksud di atas paling lama 7 tahun pajak.
Lebih lanjut, berdasarkan Pasal 56 ayat (1) dan (2) PP 55/2022 penghasilan dari usaha yang diterima atau diperoleh wajib pajak dalam negeri yang memiliki peredaran bruto tertentu, dikenai PPh bersifat final dalam jangka waktu tertentu sebesar 0,5%.
Jumlah penghasilan bruto kosan setiap bulan merupakan dasar pengenaan pajak yang digunakan untuk menghitung PPh yang bersifat final.[9] Bagi wajib pajak orang pribadi yang memiliki penghasilan bruto kos-kosan di bawah Rp4,8 miliar, maka atas penghasilan brutosampai dengan Rp500 juta dalam 1 tahun pajak tidak dikenai PPh.
Bagian penghasilan bruto dari usaha tidak dikenai PPh sebagaimana disebutkan di atas, merupakan jumlah peredaran dari bruto dari usaha yang dihitung secara kumulatif sejak masa pajak pertama dalam satu tahun pajak atau bagian tahun pajak.
Kemudian cara menghitung PPh terutang pada usaha kos-kosan adalah berdasarkan tarif 0,5% dikalikan dengan dasar pengenaan pajak, yaitu penghasilan bruto kos-kosan setiap bulan, setelah memperhitungkan bagian penghasilan bruto kos-kosan yang tidak dikenai PPh sebesar Rp500 juta, untuk wajib pajak orang pribadi.
Berdasarkan ketentuan di atas, jika penghasilan bruto atau penghasilan kotor kosan Anda tidak melebihi Rp4,8 miliar, maka tarif PPh yang bersifat final sebesar 0,5%. Dan terhadap kos-kosan yang penghasilan bruto setahun kurang dari Rp500 juta tidak dikenai PPh.
Kemudian, cara membayar PPh terutang yaitu disetor sendiri oleh wajib pajak yang memiliki peredaran bruto tertentu dan wajib dilakukan setiap bulan.
Sebagai informasi, wajib pajak orang pribadi tidak termasuk wajib pajak PPh bersifat final di atas, jika wajib pajak memilih untuk dikenai PPh berdasarkan tarif Pasal 3 angka 7 UU Harmonisasi Perpajakan yang mengubah Pasal 17 ayat (1) huruf a UU PPh.
Mengingat dasar pengenaan pajak PPh bersifat final adalah penghasilan bruto kosan perbulan dan setor pajak dilakukan setiap bulan. Maka perlu dilihat pada bulan apa pajak sudah mencapai penghasilan tidak kena PPh. Dari tabel di atas, penghasilan sudah mencapai Rp500 juta pada bulan Oktober. Maka, PPh yang bersifat final dapat diberlakukan pada penghasilan bulan November dan bulan Desember dengan dengan menggunakan tarif PPh bersifat final sebesar 0,5%.